대출이자 부담으로 인해 현재 살고 있는 실거주 자가에 스테이(보유)할 지, 매도 후 다운사이징하여 이사(매수)할 지 고민입니다.
현재 동대문구 답십리에 위치한 아파트 자가 실거주하고 있습니다, 23년도에 8.25억 매수하여 현재 약 13억 이상입니다. 매수 당시 대출 5억 실행했고, 월이자가 월급의 55%를 차지하는 수준입니다. 현재까지(31회차) 이자만 7천만원 정도 납부(체증식 40년)하였습니다. 대출 이자 부담으로 인해 집값이 많이 오른 시점에서 13-4억 정도에 집을 팔고 다운사이징하여 10억 이하의 아파트로 갈아타는 게 좋을 지 아님 부담되더라도 더 오를 것을 생각해서 스테이하는게 나을 지 생각이 많습니다. 만약 10억 정도의 아파트로 이사간다면 대출은 2억-2.5억 정도 발생할 것 같습니다. 현재 대비 줄어든 이자로 남은 돈은 다른 투자(미국주식)를 할 계획입니다. 실거주 갈아타기는 통상 상급지로의 이동인데 다운사이징하여 갈아타기가 맞는 것인지 의문이 들기도 합니다. 현재 대출이 5억이라 안되겠지만 대출이 더 가능하다 하더라도 부담이라 업사이징은 어려울 것 같습니다.
<아래 요약입니다>
[현재 상황]
자산 현황: 2023년 동대문구 답십리 아파트를 8억 2,500만 원에 매수했고, 현재 호가는 13~14억 수준입니다.
부채 현황: 매수 당시 대출 5억(40년 체증식)을 받았고, 신용대출도 일부 있습니다.
현금 흐름: 월급 430만 원 중 무려 55%가 대출 이자로 나가고 있습니다. 지난 30개월(31회차) 동안 순수하게 낸 이자만 7,000만 원에 달합니다.
집값이 단기간에 크게 올라 자산은 늘었지만, 매월 나가는 이자 때문에 '하우스 푸어'가 된 상태입니다. 그래서 현재 집을 13억-14억 대에 매도하고, 10억 이하의 아파트로 '다운사이징' 갈아타기를 심각하게 고민 중입니다.
만약 10억 아파트로 이사한다면 주담대는 2~2.5억 수준으로 줄어들게 되고, 여기서 세이브되는 월 이자 비용은 미국 주식에 적립식으로 투자해 현금 흐름과 자산 증식을 동시에 노리려고 합니다.
[질문 드립니다]
통상적으로 실거주 1주택 갈아타기는 '상급지(업사이징)'로 가는 것이 정석이라고들 하는데, 저처럼 이자 부담 때문에 하급지나 지금보다 낮은 집값으로의 '다운사이징' 하는 것이 과연 현명한 선택일까요?
아니면 당장 생활이 팍팍하더라도, 지금의 핵심지 13억 자산을 꽉 쥐고 어떻게든 버티는 것(스테이)이 훗날 더 나은 결과로 돌아올까요?
