수강강좌(교수님) : 수익형 부동산 연구회()

 

수익형 부동산 연구회를 가입하기 전에는 

25년 동안 은행에 예금만 했던 나였는데, 

우연히 새벽에 수영하러 가는 버스 안에서 인터넷 검색하다가 

'수익형 부동산 연구회' 모집 공고를 보게 되었고 

유투브에서 보던 램군님 강의를 듣고 싶었기에 등록하게 되었다.

사실 램군님의 '물고기 잡는법' 강의를 듣고 싶었는데 

그 기간에서 접수 기간이 아니라서 

'수익형 부동산 연구회 1기' 가입을 시작으로 

생애 첫 부동산 강의를 듣게 되었다.

일방적인 인터넷 강의였으면 걱정도 안 했겠지만 

매주 미션이 있다고 하니 등록하고 나서도 걱정이 너무 앞선다. 

나처럼 생초보가 따라갈수 있을까? 미션은 제출할 수 있을까?

23년 8월 9일 줌으로 첫 오리엔테이션을 시작한다.

상가를 매매할때 알아야 할 여러 사이트를 알려주시고, 

수익률과 월세지수 계산법도 알려주신다.

나에게는 완전히 신세계인것 같다.

아~~ 이렇게 조사를 해야하는구나.

3시간이라는 짧은 시간이지만 쪽집게 과외 선생님처럼 

정말 중요한 정보만 쏙쏙 알려주신다.

밴드로 서로 소통하기 때문에 모르는 부분이 있다면 

밴드에 글을 남기면 램군님이나 다른 연구회 분들이 친절히 알려준다.

한달에 한번 줌 강의후 밴드로 미션한다고 매일 공부하고 검색하고 

밴드에는 다른 연구회분들의 미션이 꾸준히 올라오니 

왠지 매일 진행되는 강의 같은 이런 느낌! 

난 '영'이라는 닉네임으로 참가 했는데 

줌 수업때는 서로 발표하고 질문하고 질문에 답하는 방식인데 

난 너무 떨리고 버벅거리면서 말도 제대로 못했었다.

( 학교 다닐때 공부 안 한 티가 확 난다.ㅋㅋ)

미션을 제출 하기 위해 열심히 조사를 할수 밖에 없다. 

난 완전 생초보라 미션을 제출하기 위해 

매일 2~3시간은 매물 조사하고 부동산 모르는 용어도 찾아보고 해야 했다. 

많이 부족하지만 일단 최선을 다해 미션을 제출하다 보면 

어느새 조금씩 성장하고 있는 내 모습을 발견한다.

연구회는 상가, 다가구, 공간 임대업(업종) 

한달씩 진행되어 3달 이면 한기수는 끝이 난다.

연구회 활동기간에 3달 안에 병원 임차인으로 

셋팅된 상가를 매입 하신 분도 계셨다.

나도 연구회 기간동안 수익율 높고 

학원 임차인으로 된 상가를 매입할려고 

실제 임장을 가보니 내가 생각했던것 보다 좋지 않았다.

가장 큰 문제는 수학 학원인데 옆에 탁구 교실이 있는데 

복도에 신발장이 있어 지저분하고 탁구치는 소리가 복도에 고스란히 들려서 

현재 임차인이 나가면 새로운 임차인이 들어 오기 힘들것 같았다. 

그리고 구조가 ㄷ 자로 직사각형이 아닌것도 맘에 걸렸다.

반대로 내가 임차인 이라면 이런 곳에 들어오고 싶지 않을것 같다.

수익율은 높지만 매입하지 않기로 했다.

수익형 부동산 연구회 1기 활동(8월~10월)은 끝났지만 꾸준히 매물을 검색했다.

내가 사는 지역이 부산이라 부산부터 검색했지만 부산은 6% 수익 상가 찾기 힘들다.

그래서 경기도를 검색해 본다. 

피아노 학원인데 수익율 6.8%, 

미술학원인데 7,9% 오히려 경기도 부근에 찾다보면 수익율 높은 매물이 보인다. 

하지만 처음 상가를 매입하는 거라 

어떤 절차가 있는지도 모르겠고 먼거리를 갔다 왔다 하기 부담스럽다. 

처음엔 부산 인근에서 한번 경험해 보고 

전국으로 넓히는 방향으로 다시 잡는다.

부산 인근 경남 지역에도 PC방이나 맥주 체인점인 경우

수익율 7,5%~8% 나오는 상가 매물도 있다.

하지만 이런 매물은 우량 임차인이 아니라서 또 포기한다.

사실 첫 상가 임장때 이 상가가 어떤지 감이 오지 않았다. 

왜냐하면 전에 상가 임장을 가본적이 없기에 비교가 안 되었다. 

그래서 앞으로 시간이 되면 임장을 가기로 다짐한다.

11월 휴무날 부산에 마음에 드는 상가가 있어 임장 가기로 했다. 

수익율 6%가 아니라 아쉬웠지만 임장을 해봐야 

다음에 다른 상가를 볼때 비교 할 수 있을 것 같아 보러 갔다.

일단 지도를 봤을때 배후세대가 만세대 이상인데 상가수가 적다. 

현재 매물이 실평수 28평인데 주변 공실은 7평,60평 이렇게 2곳만 있다. 

이런 곳은 공실이 거의 없을것 같았다.

실제 상가를 보니 너무 마음에 든다.

교차로 첫번째 위치하고 있어서 눈에 바로 들어온다. 

특히 2면(앞면,옆면)이 노출되어 가시성, 접근성이 너무 좋다. 

그리고 병원,학원으로 이루어져 있고 해당 건물 안에도 사람들이 많다.

(해당 건물에 유명한 이빈후인과가 있음)

상가는 관리 상태에 따라 차이가 많이 나는데 

해당 건물은 25년 넘었어도 관리 상태가 너무 좋다. 

엘리베이트도 완전 새걸로 교체되어 있고 계단이나 화장실 상태가 깨끗하고 좋다.

현재 매매가 3억 6천 인데 보증금 3천에 

월세 150만원(부가세별도)이였다. 

그럼 수익율 5.4% 나온다.

수익율이 아쉽다 ㅜㅜ

몇주 지나서 역으로 내가 제안했다. 

3억 3천으로 조정해 주면 제가 매입 하겠다고 했더니 매도자가 수긍했다.

매매가 3억 3천이면 수익율 6%가 된다. 

그리고 램군님이 알려주신 가성비 좋은 월세 지수에도 포함된다.

수익율이 큰 상가는 아니였지만 공실이 날 확률이 적고, 

꾸준히 월세를 올려도 될것 같았다.

주변에 학원하고 싶은 사람은 많은데 매물이 안 나온다고 했다.

매도자도 학원을 직접 운영하다가 다른곳으로 이전하게 되어

 매매와 월세를 같이 내놓았는데 월세는 바로 들어와서 

이미 7달 전에 새로운 임차임이 들어와서 학원을 운영 중이였다.

해당 건물 관리실에 임차인 인 것처럼 공실 있냐고 물었더니 

이 건물 같은 경우 매물도 거의 안나오고 나와도 한달 안에 바로 들어 오고 

서로 입점 할려고 줄을 선다고 하니 어쩧던 기분은 좋다.

처음 나는 대출에 대한 인식이 좋지 않았기에 

줌 강의 중 램군님께서 물어 봤을때 대출을 안하고 

매입하고 싶다고 했는데 수업을 들으면서 마인드가 바꿨다.

다시 곰곰히 계산을 해보니 대출을 일으키면 수익율도 올라가고 

매물1개 살 금액으로 2개를 살 수 있으니 

오히려 자산도 더 빠르게 늘어 날 수 있다는 판단이 든다.

4개 은행 대출을 문의했고 4,6%~5,4%(1년 기준) 대출 금리가 나왔다.

주거래 은행에 금리를 좀 더 내려달라고 요청했고 

결국 4,2% 금리로 대출을 진행했다.

무대출일때 6%수익율이지만 대출을 진행하면서 

8,5%로 수익율이 올라갔다.

 

이 매물은 그냥 쉬는 날에 임장 가보자 하는 생각으로 갔다가 

맘에 들어 결국 매입하게 되었다.

수익율이 높은 편은 아니지만 

시작해보자는 마음으로 선택한 상가이다.

나의 상가 1호가 셋팅이 되었다. 

1호 알아보는 동안 김해에 

시세보다 저렴한 급매 상가가 있어서 검토 중이였다.

배후세대 4천세대에 현재 공실이지만 

주변에 공실이 없어서 충분히 임대를 맞출 수 있을것 같았다.

주변 시세 대로 월세 셋팅하면 수익율 12~13%가 되는 매물이여서 

보고 있었지만 1호 상가 계약서 작성하고 대출 알아본다고 정신 없다가 

그날 저녁에 네이버에 다시 검색 해 보니 매물이 없어졌다 헉!

다음날 소장님께 전화 했더니 어제 저녁에 다른 분이 가계약을 입금하셨단다. 

아! 내가 한발 늦었다. 

 

저렴하고 괜찮은 매물은 정말 빠르게 판단하고 결정해야 한다는 교훈을 얻는다.

하지만 다음에 더 좋은 매물을 만날 거란 확신이 든다.

이제 나도 월세를 받는 임대인이 되었다.

마냥 월세 받는 사람들 부러워만 했다. 

근데 실제로 가능해졌다.

'수익형 부동산 연구회' 수강 하지 않았더라면 

엄두도 내지 못했을 것이다.

수익형 부동산을 셋팅할 수 있는 

모든 노하우를 알려 주신 램군님께 정말 감사 드립니다.^^